La réponse courte
Les charges de copropriété sont obligatoires. Lorsqu’un copropriétaire ne paie pas, le syndic doit d’abord relancer amiablement, puis adresser une mise en demeure, puis engager le recouvrement judiciaire si nécessaire.
Le recouvrement est une vraie procédure, pas un simple rappel de paiement. Le syndic ne peut pas improviser, car les frais, les délais et les effets de la mise en demeure sont encadrés par la loi et par la jurisprudence récente.
La procédure à suivre
Constater l’impayé
Vérifiez l’appel de fonds, le montant dû et l’historique du compte copropriétaire.
Envoyer une relance simple
Rappelez l’échéance dépassée et proposez un règlement rapide avant tout contentieux.
Adresser une mise en demeure
Formalisez la demande de paiement avec le décompte et le délai laissé au copropriétaire.
Appliquer la procédure adaptée
Si les provisions restent impayées, utilisez la déchéance du terme ou tentez une solution amiable selon le montant.
Saisir le tribunal si nécessaire
Quand l’amiable échoue, préparez le dossier et engagez l’action en recouvrement avec les pièces utiles.
Service-Public rappelle que le recouvrement des charges est de la compétence exclusive du syndic et qu’il ne peut pas la confier à un tiers : service-public.gouv.fr.
En pratique, la relance simple suffit parfois. Mais dès que l’impayé traîne, il faut une mise en demeure solide avec le détail des sommes dues, le délai laissé au copropriétaire et la mention des suites possibles.
Ce que le syndicat peut réclamer
Les frais nécessaires engagés pour recouvrer une somme due peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant. Cela vise notamment certains frais de mise en demeure et les frais utiles à la procédure.
Relance
Rappel du retard et du montant à régler.
Mise en demeure
Formalisation du défaut de paiement et du délai de réaction.
Recours
Tribunal judiciaire si l’amiable échoue.
Si la copropriété est sans syndic, le recouvrement ne peut pas avancer normalement. Commencez par remettre un mandat en place, puis sécurisez le suivi des impayés avec un outil fiable ou un syndic bénévole formé.
Le fondement de la déchéance du terme se trouve à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, consultable sur Légifrance.
Quand passer à l’étape judiciaire ?
Pour les petits montants, une tentative amiable est souvent utile avant le juge. Mais quand la dette s’installe, l’inaction coûte plus cher que la procédure. En cas de litige, le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble est compétent.
Justice.fr détaille aussi la procédure de recouvrement des charges de copropriété impayées et les principales étapes à respecter : justice.fr.
L’ANIL rappelle aussi que les charges impayées peuvent être réclamées pendant cinq ans à compter de leur exigibilité : anil.org.
Si les impayés traduisent une copropriété structurellement bloquée, relisez également le guide copropriété sans syndic et le guide administrateur provisoire.
Questions fréquentes
Qui recouvre les charges impayées en copropriété ?
Le recouvrement est de la compétence exclusive du syndic de copropriété. Il doit suivre la procédure de recouvrement et ne peut pas déléguer cette compétence à un tiers.
Les frais de mise en demeure peuvent-ils être facturés au copropriétaire défaillant ?
Oui. Service-Public indique que les frais de mise en demeure engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant, de même que les frais nécessaires de recouvrement lorsqu’ils sont justifiés.
Que se passe-t-il si les charges ne sont toujours pas payées après 30 jours ?
Pour certaines provisions, l’article 19-2 de la loi de 1965 permet de rendre immédiatement exigibles les autres provisions de l’année après une mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours.
Combien de temps la copropriété a-t-elle pour agir ?
L’action en recouvrement des charges impayées se prescrit en principe par cinq ans à compter de l’exigibilité des sommes.