Copropriété en graves difficultés : plan de sauvegarde et état de carence

Le plan de sauvegarde concerne les copropriétés en graves difficultés sociales, techniques et financières. Il est piloté par le préfet et vise à redresser la situation avant que l’immeuble ne se dégrade davantage.

L’état de carence, lui, est le stade le plus grave. Il intervient quand la copropriété n’est plus en capacité d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité des occupants. On ne parle plus d’ajustement. On parle de procédure lourde.

Service-Public explique que le plan de sauvegarde peut être mis en œuvre lorsqu’un syndicat de copropriétaires fait face à de graves difficultés sociales, techniques et financières. La logique est préventive : on évite l’effondrement au lieu de le constater après coup : service-public.gouv.fr.

Le cadre juridique repose notamment sur l’article L. 615-1 du code de la construction et de l’habitation et sur les articles de la loi du 10 juillet 1965 relatifs aux copropriétés en difficulté, consultables sur Légifrance et l’article 29-1.

Le déclenchement peut venir du préfet, souvent après proposition du maire, du président de l’EPCI, d’associations de copropriétaires ou d’un administrateur provisoire. En pratique, le signal vient rarement de nulle part. Il y a presque toujours des impayés, des travaux reportés et des comptes qui n’en finissent plus de se dégrader.

Le plan de sauvegarde peut recommander des mesures financières, administratives, techniques et sociales. Il peut viser le redressement des comptes, la simplification de l’organisation, la réalisation de travaux ou l’accompagnement des occupants.

Le plan est censé donner une trajectoire. C’est sa valeur. Sans échéancier, sans financement et sans pilote, la copropriété reste dans le brouillard. Avec un plan clair, le syndic sait quoi inscrire à l’ordre du jour et quand.

Le syndic doit inscrire les mesures du plan à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Si celle-ci ne se tient pas dans les 6 mois après l’approbation du plan, il doit convoquer une assemblée générale extraordinaire. Ce n’est pas une option.

Le plan est ensuite suivi par une convention de mise en œuvre et un coordonnateur, qui peut adresser des mises en demeure en cas de retard. Autrement dit : le dispositif ne vit pas tout seul. Il faut un pilote, un calendrier et des comptes rendus.

L’article 29-5 de la loi de 1965 prévoit aussi que le plan peut durer jusqu’à 5 ans, avec une possible prolongation de 2 ans par période si le redressement le nécessite : Légifrance.

Si la copropriété ne parvient pas à se redresser, l’état de carence peut être prononcé. C’est l’échelon le plus dur. Service-Public précise qu’avant de se prononcer, le président du tribunal désigne un ou plusieurs experts pour étudier la situation : service-public.gouv.fr.

À ce stade, on ne parle plus seulement de difficultés de gestion. On parle d’une copropriété qui n’est plus capable d’assurer la conservation ou la sécurité de l’immeuble. Le risque est alors de voir se déclencher une procédure d’expropriation des parties communes dans l’intérêt général.

C’est précisément le genre de dossier où il faut arrêter les approximations. Si votre copropriété est déjà dans cette zone, prenez un avis spécialisé et rapide. Le sujet dépasse le simple pilotage d’AG.

Pour documenter le dossier, il faut des comptes, des impayés, des procès-verbaux, des devis de travaux, des éléments sur l’état de l’immeuble et des traces écrites des démarches déjà tentées. Le dossier doit être lisible, pas décoratif.

Le plus utile, en pratique, est de relire ensemble le guide du mandataire ad hoc, le guide de l’administrateur provisoire et le guide des charges impayées. Ce sont les trois étages du même problème.

Si le bâtiment a besoin de travaux structurants, lisez aussi le guide DPE collectif / DTG / PPPT et le guide travaux en copropriété.