La réponse courte
S’il est dressé directement entre le bailleur et le locataire, l’état des lieux d’entrée est gratuit. S’il est fait par un professionnel, le locataire peut supporter une part des frais, mais elle est plafonnée à 3,03 € par m² et ne peut pas être supérieure à celle payée par le bailleur.
Le document doit être précis, contradictoire et lisible. C’est lui qui servira de référence à la sortie pour savoir ce qui relève d’une usure normale et ce qui peut justifier une retenue.
Ce que disent les sources officielles
ANIL explique qu’un état des lieux d’entrée doit être réalisé au début de la location, à la remise des clés, et qu’il doit être aussi précis que l’état des lieux de sortie. La comparaison de ces deux documents permet de savoir qui prend en charge les réparations : anil.org.
Service-Public précise qu’en entrée dans le logement, l’état des lieux est gratuit s’il est établi directement entre les parties. S’il est établi par un professionnel, la part facturée au locataire ne peut pas dépasser 3,03 € par m² et ne peut pas être supérieure à celle du bailleur : service-public.fr.
ANIL rappelle aussi que le coût global doit être partagé et que le locataire ne peut pas payer plus que le bailleur. Le simulateur public de Service-Public permet d’estimer la part du locataire : service-public.fr.
Les textes de référence se trouvent dans la loi du 6 juillet 1989, en particulier l’article 3-2 et l’article 4 k, qui encadrent la réalisation du constat et interdisent la facturation abusive du locataire : article 3-2 et article 4.
Les cas à distinguer
| Cas | Point clé |
|---|---|
| État des lieux amiable | Le bailleur et le locataire le dressent ensemble, sans frais pour la sortie et sans surcoût opaque pour l’entrée. |
| État des lieux par professionnel | Pour l’entrée, la part du locataire est plafonnée à 3,03 € par m² et ne peut pas dépasser celle du bailleur. |
| Sortie du logement | Le document d’entrée sert de base à l’état des lieux de sortie, qui lui-même conditionne les retenues éventuelles sur le dépôt de garantie. |
| Logement meublé | L’inventaire des équipements compte autant que les murs: en meublé, le document doit être particulièrement précis. |
Le bon réflexe, c’est de ne pas confondre gratuité amiable et coût réglementé. Quand un professionnel intervient, on partage les frais, mais pas de façon arbitraire.
En copropriété, l’entrée mérite aussi un détour par le règlement si le logement est loué meublé, en colocation ou si des usages spécifiques peuvent poser problème. Pour trier les petites réparations et la vétusté, relisez le guide réparations locatives et vétusté, puis le guide état des lieux de sortie.
Comment sécuriser l’entrée
Préparer le rendez-vous
Fixez le constat à la remise des clés, avant que l’emménagement ne brouille les repères.
Lister chaque pièce
Décrivez murs, sols, équipements, compteurs et annexes avec suffisamment de précision.
Faire signer le document
Un état des lieux contradictoire protège mieux qu’un document unilatéral.
Vérifier le coût
Si un professionnel intervient, la part locataire est plafonnée à 3,03 € par m² et ne peut pas dépasser celle du bailleur.
Conserver une copie
Rangez l’original ou la copie signée avec le bail pour la comparaison de sortie.
Faites le constat le jour de la remise des clés, avant que les meubles soient déplacés ou que l’emménagement brouille les repères. Le timing compte autant que la qualité de la rédaction.
Notez les compteurs, les défauts visibles, l’état des équipements et la liste des annexes remises. Plus le document est descriptif, moins la sortie partira dans le flou.
Conservez une copie signée et rangez-la avec le bail. À la sortie, ce dossier devient votre preuve principale pour comparer l’état initial et l’état final.
Questions fréquentes
L’état des lieux d’entrée est-il gratuit ?
Oui, s’il est dressé directement entre le bailleur et le locataire. Service-Public le dit clairement.
Quel plafond s’applique si un professionnel intervient ?
La part payée par le locataire ne peut pas dépasser 3,03 € par m² de surface habitable, et elle ne peut pas être supérieure à celle payée par le bailleur.
Pourquoi est-il si important ?
Parce qu’il sert de base à l’état des lieux de sortie. Sans comparaison fiable, les retenues sur dépôt de garantie deviennent plus difficiles à défendre.
Peut-on le faire sans le locataire ?
Si le constat n’est pas contradictoire, on entre dans un autre cadre, avec un commissaire de justice ou une procédure plus stricte selon la situation.
Information à jour au . Cet article est informatif et ne constitue pas un avis juridique personnalisé. En cas de désaccord sur les frais ou le contenu du constat, relisez le bail, le règlement de copropriété et demandez l’avis d’un professionnel ou de l’ADIL.