La réponse courte
Le propriétaire peut retenir une partie du dépôt de garantie si le locataire doit encore des sommes ou si des dégradations justifient une retenue. En copropriété, il peut aussi garder une provision pour charges dans la limite de 20 % du dépôt, le temps de l’arrêté annuel des comptes.
Le sujet paraît administratif. Il ne l’est pas tant que ça. Une retenue sans justificatif solide se conteste vite, et une provision non régularisée finit par créer des tensions inutiles. Gardez ça en tête.
Ce que disent les sources officielles
Service-Public rappelle que le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme, ou de 2 mois s’il ne l’est pas. En cas de retenue, il doit produire les justificatifs correspondants : service-public.fr.
La même fiche précise qu’en copropriété le bailleur peut conserver une provision pour charges, mais qu’elle ne doit pas dépasser 20 % du dépôt de garantie et qu’elle doit être régularisée après l’approbation définitive des comptes : service-public.fr.
Action Logement rappelle clairement la différence entre caution et dépôt de garantie: la caution garantit le bailleur contre les impayés, alors que le dépôt est encaissé à la signature et restitué ensuite, déduction faite des sommes dues : actionlogement.fr.
Les cas à distinguer
| Cas | Point clé |
|---|---|
| État des lieux conforme | Le propriétaire doit rendre le dépôt en 1 mois, hors retenue justifiée sur autre dette locative. |
| État des lieux non conforme | Le délai passe à 2 mois. Le bailleur doit pouvoir documenter chaque retenue. |
| Provision de charges en copropriété | Le bailleur peut garder jusqu’à 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, puis régulariser le solde. |
| Dégâts ou impayés | Les retenues doivent correspondre à des sommes réellement dues et être justifiées par des devis, factures ou états précis. |
Le piège classique, c’est de retenir “un peu pour voir”. Ça ne tient pas. La retenue doit correspondre à un montant dû ou à une provision autorisée, pas à une impression de fin de bail.
En copropriété, la retenue sur charges est souvent le point le plus mal compris. Le 20 % n’est pas un forfait de confort: c’est une provision temporaire, point. Après l’approbation des comptes, il faut régulariser.
Comment sécuriser la restitution
Relire l’état des lieux de sortie
Comparez l’entrée et la sortie, puis identifiez immédiatement ce qui peut réellement justifier une retenue.
Lister les sommes dues
Isoler les loyers, les charges et les réparations locatives permet d’éviter un calcul approximatif.
Vérifier la provision de charges
En copropriété, retenez au plus 20 % du dépôt et préparez la régularisation après les comptes.
Conserver les justificatifs
Factures, devis, états datés et quittances doivent être rangés avec le dossier de sortie.
Rendre le solde dans les temps
Le délai de restitution court dès la remise des clés: 1 mois si tout est conforme, 2 mois sinon.
Le bon réflexe, c’est de relire le guide état des lieux d’entrée, puis le guide état des lieux de sortie, le guide réparations locatives et vétusté, le guide charges locatives et régularisation, le guide quittance de loyer et avis d’échéance, le guide prescription du loyer et des charges, le guide loyers impayés et expulsion et le guide trêve hivernale et expulsion, puis de sortir du logement avec des clés rendues, une adresse de restitution à jour et un RIB prêt. Sans ça, la discussion se tend pour rien.
Si le logement est en copropriété, demandez vite l’arrêté annuel des comptes quand une provision a été gardée. La régularisation n’attend pas l’année suivante juste pour faire joli.
Et si une retenue porte sur un dégât, faites documenter la cause et le montant. Un devis flou ou une ligne manuscrite sur un coin de bail, honnêtement, ça ne suffit pas.
Questions fréquentes
Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?
Service-Public annonce un délai de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme et de 2 mois s’il ne l’est pas.
Le propriétaire peut-il garder une provision en copropriété ?
Oui, mais seulement dans la limite de 20 % du dépôt de garantie et avec une régularisation après l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
Quelles retenues sont possibles ?
Des impayés de loyer ou de charges, des dégradations ou des réparations locatives non faites, à condition de pouvoir les justifier.
Peut-on solder immédiatement le compte ?
Oui. Service-Public indique que le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement les comptes sans attendre l’approbation des comptes de l’immeuble.
Information à jour au . Cet article est informatif et ne constitue pas un avis juridique personnalisé. En cas de retenue contestée, relisez le bail, les justificatifs et demandez l’avis d’un professionnel ou de l’ADIL.