La réponse courte
Le syndic est désigné par l’assemblée générale, en principe après une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat. Service-Public et l’ANIL rappellent que cette étape permet de comparer les candidatures avant le vote, afin que les copropriétaires ne choisissent pas à l’aveugle.
Le contrat de syndic n’est pas improvisé. Il repose sur un contrat type défini par le décret du 26 mars 2015 pris pour l’article 18-1 A de la loi de 1965. Le vote porte donc à la fois sur la personne du syndic et sur le contenu du contrat.
Ce que disent les sources officielles
Service-Public explique que le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat avant l’assemblée générale, sauf dispense prévue par les textes. Tout copropriétaire peut aussi proposer une candidature : service-public.fr.
L’ANIL détaille la même mécanique et précise que les projets communiqués par le conseil syndical ou les copropriétaires doivent être joints à la convocation lorsque la mise en concurrence s’applique : anil.org.
Le contrat type de syndic est fixé par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 : Légifrance. C’est ce texte qui encadre le socle contractuel, les prestations et les prestations particulières. Le point important, c’est qu’on ne vote pas un chèque en blanc.
Mise en concurrence : ce qu’il faut vérifier
| Point à contrôler | Pourquoi c’est utile |
|---|---|
| Plusieurs projets de contrat | Ils permettent de comparer les honoraires, les prestations incluses et les prestations particulières. |
| Avis du conseil syndical | Il éclaire le vote des copropriétaires et permet d’éviter un choix trop rapide. |
| Contrat joint à la convocation | Le copropriétaire doit pouvoir lire le contrat avant l’AG, pas pendant la séance. |
| Dispense éventuelle | La mise en concurrence n’est pas exigée dans certains cas précis, notamment en l’absence de conseil syndical. |
Le piège classique, c’est de ne regarder que l’honoraire de base. En pratique, le vrai coût se cache souvent dans les prestations particulières, la tenue des AG, les frais de suivi et les options facturées à part.
Si vous êtes en petite copropriété, relisez aussi le guide syndic bénévole et le comparatif syndic bénévole vs syndic professionnel. Le bon choix dépend autant du profil de l’immeuble que du prix affiché.
Si le mandat actuel arrive à son terme, relisez aussi le guide sur le changement de syndic en fin de mandat pour préparer la passation sans trou de gestion.
Si la copropriété veut changer de syndic avant la fin du mandat, relisez aussi le guide révocation du syndic.
Comment préparer la désignation ?
Recueillir plusieurs projets de contrat
Le conseil syndical prépare plusieurs offres avant l’assemblée générale, sauf dispense prévue par les textes.
Joindre les projets à la convocation
Les projets de contrat et l’avis du conseil syndical doivent être communiqués avec la convocation quand la mise en concurrence s’applique.
Vérifier la majorité applicable
La désignation du syndic et l’approbation du contrat se votent à la majorité absolue de l’article 25.
Prévoir le cas du syndic bénévole
Si un copropriétaire se porte candidat, son contrat et sa capacité à gérer la copropriété doivent être examinés comme ceux d’un professionnel.
Sécuriser le contrat signé
Une fois le vote acquis, le contrat type et les prestations particulières doivent être cohérents avec la décision d’AG.
Il faut d’abord savoir si la copropriété est déjà en poste ou si elle est sans syndic. Si elle est déjà gérée, la désignation du nouveau syndic se prépare avec le conseil syndical et la convocation à l’AG. Si elle est bloquée, le chemin passe par une remise en ordre plus urgente.
Le vote se fait en principe à la majorité absolue de l’article 25. Si cette majorité n’est pas atteinte, il faut regarder le jeu possible de l’article 25-1, mais sans faire semblant de découvrir la règle au milieu de la séance.
Pour la chronologie complète, relisez aussi le guide convocation d’AG et le guide majorités d’AG.
Les erreurs fréquentes
Le plus gros faux pas consiste à voter sur un contrat non communiqué avant l’AG. Un autre faux pas, plus discret, consiste à confondre contrat type et prestations particulières, alors que les copropriétaires doivent justement pouvoir comparer ce qui est inclus et ce qui sera facturé en plus.
Attention aussi au cas de la copropriété sans syndic. Si le mandat a expiré ou si la copropriété est restée sans gestionnaire, la priorité n’est pas de polir un appel d’offres. La priorité, c’est de rétablir une gouvernance valide.
Le guide copropriété sans syndic traite précisément ce blocage.
Questions fréquentes
La mise en concurrence du syndic est-elle obligatoire ?
En principe oui, lorsque la copropriété est appelée à se prononcer sur la désignation du syndic. Elle n’est toutefois pas exigée si la copropriété n’a pas de conseil syndical ou si l’assemblée précédente a dispensé cette mise en concurrence à la majorité absolue.
Qui peut proposer un candidat syndic ?
Le conseil syndical prépare la mise en concurrence et tout copropriétaire peut aussi proposer la candidature d’un ou plusieurs syndics à l’assemblée générale.
À quelle majorité se vote la désignation du syndic ?
La désignation du syndic et l’approbation de son contrat relèvent en principe de la majorité absolue de l’article 25.
Que faire si la copropriété est sans syndic ?
Il faut organiser au plus vite une assemblée générale pour nommer un syndic. Si la situation est bloquée, la copropriété peut devoir passer par une solution judiciaire. Relisez aussi le guide sur la copropriété sans syndic.
Information à jour au . Cet article est informatif et ne constitue pas un avis juridique personnalisé. Pour un contrat sensible ou une copropriété déjà bloquée, prenez l’avis de votre ADIL ou d’un avocat spécialisé.