La réponse courte
La copropriété ne vote pas tout à la même majorité. L’article 24 concerne la majorité simple des voix exprimées, l’article 25 la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, l’article 25-1 permet dans certains cas un second vote, et l’article 26 vise les décisions les plus lourdes.
Si vous voulez éviter les nullités, le réflexe est simple : qualifier la décision avant l’AG, pas pendant le vote. C’est là que beaucoup de dossiers dérapent.
Ce que disent Service-Public et l’ANIL
Service-Public présente les règles de vote en AG et rappelle que la majorité dépend de la nature de la décision : service-public.fr.
L’ANIL détaille les mêmes mécanismes et rappelle le jeu du second vote pour certaines résolutions de l’article 25 : anil.org.
Concrètement, ce sujet croise le règlement de copropriété, les travaux, les désignations, les modifications de clauses et les décisions de gestion courante. Il mérite donc une page à part entière.
La désignation du conseil syndical suit aussi une logique propre, liée à l’article 25 et aux règles de fonctionnement de l’article 21. Pour ce point précis, relisez le guide conseil syndical de copropriété.
Les quatre seuils à retenir
| Article | Seuil | Exemples fréquents |
|---|---|---|
| 24 | Majorité des voix exprimées | Gestion courante, budget prévisionnel, certaines décisions de vie collective. |
| 25 | Majorité absolue des voix de tous les copropriétaires | Certaines désignations, autorisations et travaux importants. |
| 25-1 | Second vote possible dans certains cas | Résolutions de l’article 25 n’ayant pas atteint la majorité absolue mais soutenues par une part suffisante des présents/représentés. |
| 26 | Double majorité | Décisions les plus lourdes, notamment certaines modifications de règlement ou de structure de l’immeuble. |
Un point simple mais utile : les abstentions ne sont pas toujours comptées comme des voix exprimées. Ça paraît évident, mais c’est souvent là que le calcul se trompe dans les petites copropriétés.
Pour les désignations, les travaux et les modifications du règlement, relisez aussi le guide convocation d’AG et le guide travaux en copropriété.
Comment choisir la bonne majorité ?
Identifier le type de décision
Commencez par qualifier la résolution : entretien courant, désignation, travaux, modification du règlement ou décision exceptionnelle.
Lire le bon article
Vérifiez si le sujet relève de l’article 24, 25, 25-1 ou 26 de la loi de 1965.
Compter les voix correctement
Ne confondez pas présents, représentés, abstentionnistes et majorité de tous les copropriétaires.
Prévoir le second vote si besoin
Pour certaines résolutions de l’article 25, un second vote peut basculer à la majorité de l’article 24.
Consigner le résultat proprement
Notez le seuil applicable, le nombre de voix favorables et le sort de la résolution dans le procès-verbal.
En pratique, on commence par la nature juridique de la résolution. Une désignation ne se traite pas comme un budget, et un changement de règlement ne se traite pas comme un simple entretien.
Si la majorité de l’article 25 n’est pas atteinte mais que le projet a obtenu un niveau de soutien suffisant parmi les présents, représentés ou votants par correspondance, le second vote de l’article 25-1 peut prendre le relais immédiatement. Ce mécanisme évite parfois de reconvoquer toute la copropriété pour un échec purement arithmétique.
Pour sécuriser la chronologie, relisez aussi le guide procuration AG, le guide vote par correspondance, le guide visioconférence en AG et le guide procès-verbal AG.
Les erreurs les plus coûteuses
Le piège classique, c’est de compter les voix sur le mauvais total. Un autre piège consiste à mélanger article 24 et article 25 “par habitude”, surtout dans les petites copropriétés où les résolutions se répètent d’une année sur l’autre.
Le risque n’est pas théorique. Une majorité mal qualifiée peut alimenter une contestation d’AG, bloquer une exécution ou casser le financement d’un projet de travaux.
Pour les sujets sensibles, le guide contestation AG et le guide règlement de copropriété complètent bien cette page.
Questions fréquentes
Quelle est la majorité simple de l’article 24 ?
Il s’agit de la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne sont pas comptées.
Quand applique-t-on l’article 25 ?
L’article 25 vise la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. C’est la règle fréquente pour des décisions importantes comme certaines désignations ou certains travaux.
À quoi sert l’article 25-1 ?
Il permet, dans certains cas, un second vote immédiat à la majorité de l’article 24 lorsque la résolution a recueilli au moins le soutien requis parmi les présents, représentés ou votants par correspondance.
Quand faut-il la double majorité de l’article 26 ?
Elle concerne les décisions les plus lourdes, notamment certaines modifications du règlement de copropriété, les actes de disposition ou les changements les plus structurants.
Information à jour au . Cet article est informatif et ne constitue pas un avis juridique personnalisé. Pour une résolution sensible, vérifiez aussi l’ordre du jour, la feuille de présence et le procès-verbal avec votre ADIL ou un avocat spécialisé.