La réponse courte
En copropriété, l’indivision et le démembrement du droit de propriété ne sont pas des détails de paperasse. La loi impose une représentation claire du lot : mandataire commun en indivision, nu-propriétaire en cas d’usufruit, et propriétaire dans les autres hypothèses de démembrement à défaut d’accord. Pour les charges, chacun paie selon ses droits dans l’indivision; le règlement peut prévoir une solidarité entre coïndivisaires.
Dit autrement : si vous ne savez pas qui doit recevoir la convocation ou à qui adresser les appels de fonds, vous avez déjà un problème avant même l’AG. Mieux vaut le régler tout de suite (et éviter un vote bancal ou une facture envoyée au mauvais nom).
Les trois règles à retenir
Indivision
Les indivisaires doivent se faire représenter par un mandataire commun pour parler d’une seule voix.
Démembrement
En cas d’usufruit, la représentation revient au nu-propriétaire; les autres cas suivent la règle légale de l’article 23.
Charges
Chacun règle ses charges selon ses droits dans l’indivision; le règlement peut prévoir une solidarité entre coïndivisaires.
Service-Public rappelle, dans sa fiche sur la convocation d’AG, que la convocation doit être adressée au mandataire commun lorsqu’un lot est détenu en indivision ou en démembrement : service-public.fr.
L’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 le dit de façon très directe : en indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun; en usufruit, les intéressés sont représentés par le nu-propriétaire; et, pour les autres démembrements, le propriétaire représente les intéressés à défaut d’accord : Légifrance.
L’ANIL résume bien le sujet: il ne faut pas mélanger représentation du lot, vote en AG et paiement des charges. Ce sont trois sujets liés, mais pas identiques : anil.org.
Qui représente le lot ?
| Situation | Représentation | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Indivision | Mandataire commun | Sans accord, le tribunal judiciaire peut désigner ce représentant à la demande d’un indivisaire ou du syndic. |
| Usufruit / nue-propriété | Nu-propriétaire | La représentation ne doit pas être confondue avec la jouissance du bien ou la perception des revenus. |
| Autres démembrements | Propriétaire | À défaut d’accord, le propriétaire représente les intéressés. Là aussi, il faut informer le syndic proprement. |
Le piège classique, c’est la succession qui traîne. Trois héritiers, deux adresses, un lot, et personne ne sait à qui le syndic doit écrire. Franchement, c’est souvent là que la machine se grippe avant même la première AG.
Cas concret : Claire, Paul et leur sœur héritent d’un T3. Tant qu’ils n’ont pas désigné un mandataire commun, le syndic ne peut pas improviser un vote “au feeling”. Il faut un nom unique, puis une mise à jour claire du fichier copropriétaires.
Autre cas : Luc est usufruitier d’un appartement, sa fille en est nu-propriétaire. Pour la copropriété, la logique est simple : la représentation passe par la nu-propriétaire, et les échanges doivent être adressés à la bonne personne.
Charges, appels de fonds et régularisation
Indivision
Chaque indivisaire paie les charges selon ses droits dans l’indivision. Ce n’est pas un paiement “à la tête du client”.
Démembrement
Si le syndic est informé, il n’y a pas de solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire pour le règlement des charges.
Règlement
Le règlement de copropriété peut prévoir une solidarité entre coïndivisaires pour les charges. Sans clause, ne l’inventez pas.
Service-Public le précise dans sa fiche sur les charges de copropriété : les indivisaires paient selon leurs droits, et le règlement peut organiser une solidarité entre eux. La même fiche rappelle aussi qu’en cas de démembrement, l’usufruitier et le nu-propriétaire ne sont pas solidaires si le syndic a été correctement informé : service-public.fr.
En pratique, cela évite de mauvaises surprises au moment d’un appel de fonds complémentaire ou d’une régularisation annuelle. Le bon réflexe, c’est d’aligner le registre du syndic, les adresses de notification et le nom du représentant du lot avant la prochaine AG.
Pour l’aspect “droits de propriété”, Service-Public a aussi une fiche utile sur l’usufruit et la nue-propriété, qui aide à distinguer jouissance, revenus et propriété du bien : service-public.fr.
Si la copropriété vient d’une succession ou d’une donation, gardez aussi en tête la fiche Service-Public sur l’indivision entre héritiers : elle explique pourquoi le lot peut rester en indivision tant qu’un partage n’a pas été fait : service-public.fr.
Comment remettre le dossier à plat ?
Identifier le régime de propriété
Vérifiez si le lot est détenu en indivision, en usufruit/nue-propriété ou sous une autre forme de démembrement.
Désigner le bon représentant
Formalisez le mandataire commun ou le représentant légalement prévu avant d’envoyer quoi que ce soit au syndic.
Notifier le syndic
Transmettez au syndic le nom, l’adresse et les coordonnées du représentant du lot.
Contrôler convocation et charges
Vérifiez que les convocations, appels de fonds et régularisations partent au bon destinataire.
Sécuriser les désaccords
En cas de blocage, faites valider la position par votre ADIL ou un avocat avant de lancer une contestation.
La méthode la plus propre consiste à qualifier le lot une bonne fois pour toutes, puis à mettre à jour le syndic. Pas de bricolage au fil des convocations, pas de destinataire différent à chaque courrier.
Ajoutez ensuite le bon représentant dans le fichier des copropriétaires, vérifiez les coordonnées de notification et contrôlez les appels de fonds. Une copropriété n’est pas une boîte noire. C’est un registre vivant, et il faut le tenir à jour.
Pour les lots en indivision, pensez aussi au formulaire officiel de copropriétaire à mandataire commun disponible sur Service-Public. C’est un outil simple, mais très utile quand plusieurs héritiers doivent se mettre d’accord : formulaires.service-public.fr.
Si le désaccord persiste, la situation devient juridique avant d’être administrative. Dans ce cas, prenez l’avis de votre ADIL départementale ou d’un avocat spécialisé avant de provoquer une erreur de convocation ou une contestation d’AG.
Questions fréquentes
Faut-il toujours un mandataire commun en indivision ?
Oui. En copropriété, les indivisaires doivent être représentés par un mandataire commun. À défaut d’accord, la désignation judiciaire peut être demandée par un indivisaire ou par le syndic.
Qui représente le lot en cas d’usufruit ?
L’article 23 de la loi de 1965 prévoit que, sauf accord différent, les intéressés sont représentés par le nu-propriétaire. C’est le point à retenir pour la convocation et les échanges avec le syndic.
Les indivisaires paient-ils les charges ensemble ?
Ils paient selon leurs droits dans l’indivision. Le règlement de copropriété peut toutefois prévoir une solidarité entre coïndivisaires pour le règlement des charges.
Que faire si le syndic ne sait pas à qui adresser les courriers ?
Il faut lui transmettre une désignation claire du représentant du lot et, si le désaccord persiste, consulter votre ADIL ou un avocat avant que la situation ne dégénère en blocage d’AG.
Information à jour au 24 mai 2026. Ce guide est informatif et ne constitue pas un avis juridique personnalisé. En cas de doute, consultez votre ADIL ou un avocat spécialisé en droit immobilier et de la copropriété.